Actualités fiscales

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RÉSIDENCE APPARTENANT À UN PROPRIÉTAIRE UNIQUE

Lorsque le propriétaire unique et l’exploitant de la résidence sont des personnes physiques ou morales distinctes, il doit exister entre ces deux personnes un contrat de location d’une durée au moins égale à neuf ans.

Lorsque le propriétaire unique d’une résidence de tourisme est également l’exploitant, la condition de location par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans est sans objet et doit être considérée comme remplie.

Il en est de même lorsque le propriétaire unique exploite sous son nom et sous sa responsabilité commerciale la résidence de tourisme classée par l’intermédiaire d’un mandataire agissant pour son compte en vertu d’un contrat de mandat.

La résidence de tourisme classée bénéficie d’un régime fiscal particulier s’appuyant principalement sur le recours à l’investissement des particuliers / propriétaires qui s’engagent à louer leur logement à l’exploitant pendant une durée minimale de 9 ans.

La résidence de tourisme est généralement placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Elle peut aussi être placée sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé

En 2009 est créé le dispositif dit « Censi-Bouvard » sur le principe suivant : en contrepartie d’un engagement de mise en location d’un minimum de 9 ans, le propriétaire investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt du prix HT du bien immobilier pour une durée de 9 ans

Les parties prenantes professionnelles participant au développement des résidences de tourisme sont souvent appelées « opérateurs ».

Ce terme générique est retenu pour désigner le trinôme qui intervient dans le « montage » d’un projet de résidence de tourisme de sa création à sa gestion :

  • les promoteurs/constructeurs,
  • les commercialisateurs et les exploitants, certains opérateurs pouvant regrouper un ou plusieurs de ces métiers.

Le montage associe donc, dans une chaîne prédéterminée, les métiers de :

  • Promotion/construction : consiste à assurer la maîtrise d’ouvrage de la construction de la résidence et à intégrer, le plus souvent en amont, la fonction de recherche foncière.
  • Commercialisation : a pour objet la vente aux particuliers des logements constituant la résidence. Elle est essentiellement aujourd’hui, et depuis l’apparition de la défiscalisation, le fait de circuits de commercialisation spécialisés, dans la mesure où la cible concerne des ménages intéressés par les produits financiers et de défiscalisation.
  • Exploitation : il s’agit de la gestion de la résidence sous forme de location touristique loisirs ou d’affaires qui assure au propriétaire, par le paiement d’un loyer, le rendement qu’il attend de son bien.

Le propriétaire consent un bail ou un mandat de gestion de 9 ans minimum à un exploitant qui assure la mise en location touristique du bien.

Ce montage « structurellement packagé » des résidences de tourisme est resté sans changement depuis l’origine.

Les opérations de résidence de tourisme ont en effet la caractéristique de devoir être « packagées » dès leur montage, puisque le statut de résidence de tourisme est lié à l’engagement de location de l’acquéreur pendant une durée de 9 ans minimum auprès d’un gestionnaire qui lui-même s’engage sur un montant de loyer.

Il constitue encore la caractéristique et aussi l’exigence de ce produit qui suppose donc :

  • Soit l’intégration des 3 métiers au sein d’un même opérateur ;
  • Soit la convergence de 3 opérateurs autour d’un projet avec un équilibre économique à trouver entre eux pour que l’opération soit cohérente y compris dans sa phase d’exploitation.

Le mécanisme d’investissement dominant, aujourd’hui encore utilisé, est le portage financier des logements par des particuliers acquéreurs d’un logement d’une résidence dans le cadre de dispositifs de défiscalisation.

L’Activité de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) relève de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) – article 34 du CGI.

Toutes les charges sont intégralement déductibles, qu’elles soient liées à l’investissement ou à l’activité.

La particularité de ce statut est qu’il permet à l’investisseur d’imputer l’intégralité des déficits résultants de ces charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI).

Au terme de 5 ans à compter de la date d’acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d’impôt, dans la mesure où les recettes ne dépassent pas 152.450 euros l’année de la vente et la précédente (article 151 septies du CGI) 10.

Désormais, pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Professionnel, il faut remplir de façon cumulée les trois conditions suivantes (contre deux auparavant) :

1) un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,

2) les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros,

3) ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés

LMNP : Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros par an ou représenter moins de 50% des revenus globaux du propriétaire. Si ces recettes ne dépassent pas 32 900 euros, le propriétaire peut opter pour le régime forfaitaire et bénéficier d’un abattement de 50% sur ce qu’il doit déclarer. Sinon, et au-delà de ce seuil, le propriétaire bénéficie du régime réel, l’ensemble des charges et des amortissements sont déduits des recettes

Le dispositif de récupération de TVA étalé sur 20 ans favorise la pérennité de l’exploitation sur cette durée puisqu’en cas de réduction de la période de location, le propriétaire doit restituer la TVA initialement remboursée, diminuée d’un vingtième par année écoulée depuis l’acquisition de l’immeuble.