Fiscalité immobilière – Les mesures fiscales du projet de budget rectificatif pour 2015

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Chers tous,

Nous tenons à exprimer notre peine et notre solidarité envers tous ceux qui ont été touchés par les événements tragiques survenus vendredi dernier.

Nous continuons de vivre.

L’actualité fiscale de cette semaine concerne la fiscalité immobilière avec des questions relatives à la TVA et aux plus values et concerne le projet de loi de budget rectificatif pour 2015.

Nous mettons également en ligne notre intervention dans l’émission animée par Fabrice Lundy  » les décodeurs de l’éco »

Fiscalité immobilière

La politique urbaine depuis près de quinze ans vise à la densification des secteurs déjà construits. Ainsi des particuliers ayant édifié à l’époque leurs maisons sur de vastes terrains se voient aujourd’hui propriétaires de réserves foncières constructibles importantes.

Ces propriétaires se trouvent face à différentes possibilités en vue de valoriser ce foncier : détacher et revendre eux-mêmes un voire plusieurs terrains à bâtir, ou revendre « en bloc » l’ensemble de leur propriété à un professionnel qui se chargera de diviser et de lotir.

Lorsque la configuration des lieux le permet, le propriétaire, assisté d’un géomètre, déposera une simple déclaration préalable en mairie pour créer à partir de sa propriété un (ou plusieurs) terrain(s) à bâtir, qu’il revendra après une simple division « virtuelle » juridique et foncière.

Cependant, dans certains cas, l’opération se révélera plus complexe et nécessitera un véritable permis d’aménager avec obligation de viabiliser les lots à bâtir. Le propriétaire particulier bien souvent préférera, plutôt que de se lancer dans une véritable opération immobilière complexe, vendre sa maison – et son vaste jardin – à un professionnel de l’immobilier, marchand de biens ou lotisseur.

Le propriétaire arbitrera avec les conseils avisés de son avocat sur les conséquences fiscales de son choix, entre des solutions différentes :

  1. s’il vend un terrain à bâtir qu’il détache de sa propriété, il sera imposé à l’impôt sur la plus-value immobilière (soumis cependant à exonération totale au bout de trente ans de détention).
  2. S’il cède au contraire l’intégralité de sa propriété à une seule et même personne, la cession pourrait relever du régime d’exonération de la résidence principale, de ses dépendances immédiates et voies d’accès. La cession de cette propriété à un professionnel qui saura exploiter son potentiel constructible sera plus intéressante d’un point de vue financier qu’à un autre particulier…

Cependant une doctrine fiscale récente constitue un véritable piège pour ce professionnel.

En effet le BOFIP, en principe simple commentaire des dispositions légales, ajoute en réalité des conditions pour que le professionnel de l’immobilier qui achète une propriété bâtie sur un grand terrain puisse revendre des terrains à bâtir dans un cadre fiscal neutre (TVA à acquitter sur sa marge) ; ces conditions étant en particulier l’identification des parcelles cadastrales propres de chaque terrain, et la ventilation du prix entre la maison et le(s) terrain(s) et ce dès l’acte d’achat.

En cas non-respect de ces conditions, l’administration fiscale considère qu’à défaut d’identité entre ce que le professionnel a acheté (une propriété bâtie) et ce qu’il revend (des terrains à bâtir détachés), c’est la TVA sur le prix total des terrains à bâtir qui est exigible au taux de 20 %.

Le marchand de biens ou lotisseur averti de cette doctrine fiscale demandera donc au propriétaire à acheter son bien déjà « virtuellement » divisé, notamment au moyen d’une division cadastrale.

Les intérêts du propriétaire et du professionnel sont fondamentalement opposés, car la cession d’une part de la maison et de l’autre des terrains à bâti deviendront taxables à l’impôt sur la plus-value même si tout est cédé à la même personne

L’administration est gagnante dans tous les cas.

Les mesures fiscales du projet de budget rectificatif pour 2015

Article 13 : Mise en conformité du dispositif de réduction d’ISF au titre des souscriptions au capital des PME avec les règles européennes d’encadrement des aides d’État en faveur du financement des risques

L’article 13 a pour objet de mettre le dispositif de réduction d’impôt de solidarité sur la fortune pour souscriptions au capital de petites et moyennes entreprises, dit réduction d’impôt « ISF-PME », en conformité avec le droit de l’Union européenne.

 Article 14 : Renforcement du PEA-PME

 L’article 14 vise à la re-dynamisation du PEA-PME qui se traduit :

  • D’une part, par un assouplissement des critères d’éligibilité des titres émis par des sociétés cotées. En effet, il s’agit de proposer les critères d’éligibilité cumulatifs suivants, alternatifs à ceux existants :
  1. la capitalisation boursière est inférieure à 1 000 millions d’euros (M€) ;
  2. la société et ses filiales emploient moins de 5 000 salariés, avec un chiffre d’affaires ou un total de bilan inférieurs respectivement à 1 500 et 2 000 M€ ; il n’y a pas de consolidation exigée en revanche avec d’éventuelles entreprises mères de la société ;
  3. aucun actionnaire personne morale ne détient seul plus de 25 % du capital.
  • d’autre part, par une extension du champ des titres éligibles à certains titres de créance cotés donnant accès au capital des sociétés qui les ont émis(obligations convertibles et obligations remboursables en actions).

Ces modifications concerneraient les titres inscrits dans le plan à compter du 1er janvier 2016.

 Article 16 : Mise en conformité du régime des sociétés mères et filiales

 « Le présent article modifie le régime des sociétés mères et filiales codifié aux articles 119 ter et 145 du code général des impôts (CGI) pour le mettre en conformité avec le droit de l’Union européenne et de récentes décisions du Conseil constitutionnel.

S’agissant en premier lieu de la conformité au droit de l’Union européenne, le régime d’exonération doit être mis en conformité avec la directive 2011/96/UE du Conseil du 30 novembre 2011 concernant le régime fiscal commun applicable aux sociétés mères et filiales d’Etats membres différents et avec la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE).

Ainsi, il est prévu que la participation détenue par un nu-propriétaire remplisse le critère d’une participation dans le capital au sens de l’article 3 de la directive.

Par ailleurs, il est proposé la transposition de la clause anti-abus prévue par la directive (UE) 2015/121 du Conseil du 27 janvier 2015 dans les délais fixés par celle-ci.

Il est enfin proposé de modifier le dispositif d’exonération de retenue à la source prévu à l’article 119 ter du CGI pour retenir le taux de détention du capital minimal fixé par la directive 2011/96/UE, à savoir 10 % et pour inscrire dans la loi l’exemption actuellement prévue par la doctrine fiscale en faveur des sociétés mères qui détiennent entre 5 % et 10 % de la filiale distributrice française.

Cette modification serait complétée d’une disposition permettant l’exonération de retenue à la source des distributions bénéficiant aux sociétés mères situées dans l’Espace économique européen, en conformité avec le principe de liberté d’établissement, et d’une disposition analogue visant l’exonération de retenue à la source des bénéfices réputés distribués par les établissements stables de sociétés européennes au profit d’associés non-résidents.

S’agissant en second lieu de la prise en compte des décisions du Conseil constitutionnel, il est proposé de tirer les conséquences de la décision du 20 janvier 2015 n° 2014-437 QPC portant sur l’exclusion du régime des sociétés mères des dividendes versés par une société établie dans un Etat ou territoire non coopératif. Cette exclusion a été jugée conforme à la Constitution sous réserve que la société mère ait la possibilité d’apporter la preuve que la prise de participation n’a pas pour objet ou pour effet de localiser des bénéfices dans ledit Etat ou territoire dans un but de fraude fiscale. Une clause de sauvegarde complète ainsi le dispositif d’exclusion pour prendre en compte cette réserve. »

Enfin, il s’agit de rétablir les exclusions particulières visant à ne pas appliquer d’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) aux dividendes distribués par des sociétés qui bénéficient elles-mêmes d’une exonération de leur bénéfice, telles que par exemple les sociétés d’investissement à capital variable (SICAV), les sociétés de capital-risque (SCR) ou les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC), afin de restaurer à l’identique le champ d’application du régime d’exonération qui s’appliquait avant les modifications envisagées par l’article 72 de la loi de finances rectificative pour 2014 censuré par le conseil Constitutionnel.

 Article 31 : Amortissement exceptionnel des investissements des entreprises dans les PME innovantes

 « Le régime de l’article 217 octies du code général des impôts (CGI) notifié à la Commission européenne par la France le 28 janvier 2015 vise à permettre aux entreprises de pratiquer un amortissement exceptionnel sur cinq ans de leurs souscriptions au capital de petites ou moyennes entreprises (PME) innovantes ou de parts ou d’actions de fonds communs de placement à risques, de fonds professionnels de capital investissement ou de sociétés de capital-risque qui ont eux-mêmes pour objet principal d’investir dans des PME innovantes.

Constituant une aide d’État en faveur des PME concernées, ce régime d’amortissement exceptionnel ne peut entrer en vigueur qu’à la condition que la Commission européenne le déclare conforme au droit de l’Union européenne en matière d’aides d’État.

Introduit par l’article 15 de la loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013, ce régime a été notifié en 2013 à la Commission européenne et modifié une première fois par l’article 76 de la loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 de finances rectificative pour 2014 pour assurer sa compatibilité avec les lignes directrices relatives aux aides d’Etat visant à promouvoir les investissements en faveur du financement des risques du 22 janvier 2014 (2014/C 19/04).

Toutefois, en 2015, la Commission européenne a ajouté une condition préalable à la déclaration de compatibilité du régime avec le droit européen des aides d’Etat :réserver les souscriptions à des PME innovantes de moins de dix ans. Les services de la Commission ont en effet estimé que la défaillance de marché en matière de financement de l’innovation n’était pas suffisante pour justifier une aide au financement de ces entreprises indépendamment de leur stade de développement.

L’objet du présent article est donc en premier lieu d’ajouter cette condition pour obtenir une décision positive de la Commission européenne.

En second lieu, les travaux de mise en conformité d’autres régimes concernant des souscriptions au capital de PME ou de certains fonds d’investissement conduits avec la Commission européenne en 2015 ont permis d’obtenir un assouplissement des modalités de reconnaissance du caractère innovant des entreprises. Ainsi, alternativement au critère existant tenant à l’importance relative des dépenses de recherche dans les charges d’exploitation de la PME, le projet permet le recours à l’expertise de Bpi france en tant qu’expert. Ces deux modalités sont en outre désormais définies par référence au code monétaire et financier (Comofi) qui en fera également application pour définir les entreprises éligibles au quota des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) dont l’agrément sera délivré à compter du 1er janvier 2016.

Plus généralement, la réforme des dispositions du Comofi relatives à ces fonds conduit à adapter ponctuellement la rédaction de l’article 217 octies pour inclure certaines précisions insérées dans le Comofi.

 Enfin, pour laisser plus de liberté aux groupes fiscaux de spécialiser une ou plusieurs filiales dans l’activité de capital investissement, il est proposé de leur permettre d’apprécier au niveau du groupe le pourcentage maximum de 1 % d’actif plafonnant la valeur des titres, parts ou actions détenus à l’actif qui font l’objet d’un amortissement au cours de l’exercice. »

Laurent Isal & Associés sur Les Décodeurs de l’éco, du jeudi 12 novembre 2015, présenté par Fabrice Lundy, sur BFM Business.